市街化調整区域に介護施設を建てることができる？
ここでは、市街化調整区域とは何か、市街化調整区域で土地活用をする方法などをご紹介します。
市街化調整区域に介護施設は建てられる！
市街化調整区域では基本的に住宅や商業施設などを建てることができません。しかし、周辺地域の人々の生活に欠かせない建築物や、農業・漁業に関する建築物であれば建てることが可能です。
具体的には、社会福祉法人等が運営する特別養護老人ホーム、認可保育所、認定こども園などの公的施設です。グループホームなどは、市街化区域と隣接した立地である場合や、連携の取れる病院施設が周辺にある場合に建てることが可能です。
市街化調整区域とは?
日本の国土は、さまざまな法律によって区域が決められており、計画的な整備や農地・森林の保護などが行われています。
市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域のこと。街の活性化が積極的に行われる「市街化区域」と反対に、農地や森林を守ることを重視しています。このため原則的に建築物を建てることはできません。ただし、自治体が定めた基準を満たし、開発許可・建築許可を得た建物は建てることが可能です。
市街化調整区域での土地活用が難しい理由
市街化調整区域で土地活用が難しいのは、上記のように建てられる建築物が限られているからです。他にも、以下のような理由で土地活用が難しいと言われています。
開発が制限されている
市街化調整区域では、新規の建物が制限されているだけでなく、既存建物の建て替えや増築、リノベーションなどについても許可が必要です。このため、自由に活用することができません。
立地が良くない
市街化調整区域の多くは、市街地から離れた、農地が広がっているようなエリアにあります。交通量が少なく、駅・学校・病院・スーパーなども近くにありません。このためせっかく建物を建てても、集客できない可能性があります。
インフラ整備が不十分である
電気やガス、水道といったインフラが整備されていない可能性もあります。道路などが細く、行き来が難しいケースもあるでしょう。このため建築許可が下りたとしても、インフラを引き込む工事費用や手間、時間がかかるかもしれません。
市街化調整区域での土地活用方法
市街化調整区域でも、自治体に申請を行い、建設許可を得られれば建物を建設することが可能です。ここでは、市街化調整区域に建てられる施設についてご紹介します。
高齢者施設
サービス付き高齢者住宅や住宅型有料老人ホームなど、自治体が必要と判断した高齢者施設は建てることが可能です。介護施設なら静かな立地の方が好まれる可能性が高く、土地活用としてもおすすめです。
社会福祉施設
特別養護老人ホームなどの公的施設のことです。通常の方法では許可が下りなかった場合でも、社会福祉施設の運営を検討している事業者を見つけられれば活用することができるでしょう。
医療施設
地域にとって必要と認められれば、医療施設も建てることが可能です。駅近や住宅街より、郊外でも広い駐車場を持つ医療施設の方が好まれる場合があります。ただし、事前協議と届出をして建築許可を受けなくてはなりません。
日用品販売店
地域住民の生活に必要不可欠な、スーパーやドラッグストア、コンビニエンスストア、クリーニング、飲食店なども対象です。わざわざ許可を得て建築するのは手間ですが、競合が少ない点は大きなメリットです。
市街化調整区域で介護施設を建築するには
市街化調整区域に介護施設を建て、土地活用をする場合は、いくつかのポイントを押さえることが大切です。
開発許可・建築許可を取る
前述のように、調整区域で建物を建てるためには自治体の許可が必要です。まずは自治体へ届出を出し、事業計画を策定しましょう。その上で近隣住民に説明を行い、自治体へ報告を行います。
開発に関わる公共施設（道路・下水道など）の管理者と協議して、許可がおりて初めて建築を行うことが可能です。手続きは非常に専門的で手間がかかるため、調整区域での建築実績が豊富な専門家に相談するのがおすすめです。
信頼できる事業運営者を探す
一般的に土地活用で介護施設を建築する場合、施設の運営は専門の事業者が行います。このためまずは施設を運営してくれる事業者を探し、賃貸借契約を結びましょう。運営事業者がいなければ福祉・医療施設の建築許可を得ることはできません。
まとめ
条件と準備次第で
市街化調整区域でも介護施設は建てられます
原則的に建物の建築が禁止されている市街化調整区域ですが、自治体の許可を得ることで介護施設を建てることは可能です。「市街化調整区域だから土地活用はできない」と諦めず、まずは建築が許可される要件などを確認してみてはいかがでしょうか。
建築が可能になる要件は、自治体の判断によって異なります。過去に許可されなかった場合でも、協議を重ねて許可を得られたケースもあるので、諦めずに検討してみてください。「自分では判断できない」「どうすればいいかわからない」という場合は、市街化調整区域での建築実績が豊富な専門家に相談してみても良いでしょう。
新日本ビルドは、高齢化社会に対応するため「高齢者住宅・施設を共有する土地活用」を推進し、土地オーナー・施設運営事業者・利用者をつなぎ、より適した環境を提供する企業です。
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市街化調整区域は法的な制約が多く、建築できる施設に限りがあるため、土地活用の難易度が高いエリアです。新日本ビルドでは、こうした制限に対しても、経験豊富な設計士が早い段階で用途地域などの法的条件をしっかりと見極め、地域密着型サービスなど建設可能な施設の方向性を明確にご提案できます。
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